2 - 어떻게 집을 살까 (전략, 예산 산정)

내 집 마련 전략

집 매수 여부를 결정하기 위한 나름의 기준을 세운 뒤, 해당 기준을 충족하여 '이제는 집을 사도 되겠다'는 판단이 섰다면 다음은 매수 전략을 세우는 단계라 볼 수 있다. 일반적으로 집을 살 때는 사는 것만 중요하게 생각하기 쉽지만, 매수뿐만 아니라 보유, 매도 전략도 어느 정도 고려를 하는 것이 장기적 관점에서 권장된다. 오죽하면 집을 여러 번 매매해 본 사람들이 '매수가 가장 쉽다'라는 말을 많이 할까.

 

내가 알고 있는 선에서는 이 정도로 간추릴 수 있을 것 같다.

 

집 매수 전략

1. 일반 매매

2. 청약

3. 경매

 

집 보유 전략

1. 주택담보대출을 실행시켜 바로 실거주

2. 실거주 목적의 집을 전세 끼고 매매 후 일정 기간 월세 살이

 

집 매도 전략

갈아타기를 고려하여 매수 시점부터 입지와 환금성을 고려한 물건 고르기

 

여기서 내가 시도해보려고 하는 방법은 일반 매매로 실거주 목적의 집을 전세 끼고 매매 후 일정 기간 월세 살이를 하는 것이다.

 

일반 매매를 고른 이유

- 청약은 추첨제에 의존할 수밖에 없기 때문에 만에 하나 당첨되면 좋겠지만 내가 통제할 수 있는 요인이 너무 적다.

- 경매도 잘 알아둔다면 좋은 매물을 싸게 가져갈 수 있겠지만, 권리분석부터 명도까지 신경 써야 할 항목이 많아 보인다. 그리고 난 초보이기 때문에 첫 구매는 비교적 쉬운 일반 매매로 진행하려 한다.

 

전세 끼고 매매를 고른 이유

- 바로 실거주를 하면 거주 가치를 누릴 수 있지만, 매달 몇 백만 원의 원리금을 상환하면서 저축이 어려워진다.

- 이제 막 30대에 미혼인 이 시기에 당장의 큰 집은 필요하지 않으며 현재 월세로 살고 있는 곳도 꽤 살 만하다.

 

사실 간단하게 작성했지만, 집 매수 후 보유 전략을 세우기까지 정말 많은 고민을 했었다. 다만 그 무엇도 가장 최선이라 할 수 없으며, 현재 내 상황에 맞는 방법이 가장 좋은 방법이라는 결론을 내린 뒤에야 겨우 방향을 설정할 수 있었다. (그래서 맨 처음 글에 내 가치관부터 적은 것이다)

 

예산 세우기

우선 나의 경우 전세를 끼고 매매할 것이기 때문에, 주택 자금 대출은 실행할 수 없다. 주담대가 있는 집에 전세를 들어올 세입자는 없기 때문이다. 따라서 부족한 유동성은 아래의 대출 내에서 보충하려고 한다.

 

1. 예적금 담보대출, 보험 약관 대출 - 내 청약, 내 보험을 담보로 대출을 하는 것이기 때문에 신용점수 영향 X, 중도상환수수료 X, 금리가 높지 않다는 장점이 있다.

2. 1 금융권 신용대출 - 신용대출 중 비교적 낮은 금리로 빌릴 수 있다. 저금리 시기엔 고정 금리, 고금리 시기엔 변동 금리로 대출을 받는 게 유리할 확률이 높은데, 지금같은 고금리 시기에서는 변동 금리로 대출을 받는 것이 좋다.

 

이 이하로는 쳐다보지도 않는다. 개인적으로 2 금융권까지 알아봐야 할 금액이라면 내 분수에 맞지 않는 집이거나 아직 집을 살 준비가 되지 않은 것이라고 본다.

 

대출을 무조건 안 좋게 보는 시각은 지양해야 하지만, 그렇다고 반대로 대출을 너무 쉽게만 보는 시각도 경계해야 한다. 대출을 실행하기 전 스스로 만들어둔 규칙은 다음과 같다.

 

1. 신용대출은 1억 미만으로 (고액 대출 후 집을 매수하면 경우에 따라 대출을 회수할 수도 있기 때문)

2. 연저축액 기준으로 3년 내로 상환할 수 있는 만큼만 (열심히 살자..!)

3. 집을 알아보기 전에 은행부터 들러서 소득, 신용점수에 따른 한도와 금리 확인하고 무리가 안 된다면 미리 대출을 받아두기. 대부분 뱅킹 앱에서 확인할 수 있는 대출 한도가 진짜 내 한도가 아닐 수 있기 때문에 그것만 믿고 계약 후 대출을 알아보다가 큰일 날 수 있음.

 

이렇게 얼추 총예산을 확보하고 나면, 다음은 이것을 어떻게 분배할지 알아볼 순서다. 저번 글에서 대략적인 가용자금의 기준을 작성해 보았는데, 내가 가진 모든 돈 = 집 매수 자금으로 바라보면 안 된다고 했던 이유는 단순하다. 집을 사고 보유하는 데 있어 들어가는 돈이 매매 대금만 있는 것이 아니기 때문이다. 돈을 한 덩어리로 묶어 보지 않고 각 목적에 맞게 나누어서 봐야 나중에 예상치 못한 지출을 방지할 수 있다.

 

건드리면 안 되는 돈

- 단기간의 목적 자금 (결혼, 여행, 가족 관련 등)

- 살아가는 데 꼭 필요한 필수 자금 (집 보증금, 생활비 등)

- 예비 현금 (유동성과 역전세 리스크 대비)

 

매매 비용

- 매매 대금 (전 주인한테 보내는 돈)

- 부대 비용 (매매 비용의 2 ~ 5%)

  - 중개 수수료 (매매 비용의 0.n%)

  - 취득세, 지방 교육세 (매매 비용의 1.1%)

  - 정부수입인지 (매수 금액 1 ~ 10억 사이라면 150,000)

  - 등기 수수료 (15,000 작은 돈이지만 그래도..)

  - 국민주택채권매도비용

  - 법무사비용

  - 인테리어 (상황에 따라 다르지만 대개 1 ~ 2천 한다고 함)

 

 

 

 

매매 대금을 제외한 각 항목에 대한 계산을 마친 뒤 총예산에서 모두 제하고 나면, 그제야 산정된 금액이 '온전히 집을 살 수 있는 돈'이 된다.

 

 

정리

위 계산을 마치고 나니 올해 3월 정도에는 약 1.n억(대출 포함)이라는 금액으로 집 매수를 노려볼 수 있을 것 같다. 아마 3년 정도의 기간을 두고 아래의 방향으로 집 매수를 진행해볼 계획이다.

 

1. 1.n억 내의 갭을 가지고 있는 전세가율 60% ~ 65% 사이의 아파트 매수

2. 2년 n개월 동안 전세 끼고 보유

3. 전세 기간이 끝나기 전까지 신용대출 상환금 모아서 대출 상환

4. 실거주 시점에 남은 전세가만큼의 전세 퇴거 자금을 실행시켜 들어가기